APUNTE.COM.DO.- Aunque los proyectos de bajo costo cuentan con mecanismos que permiten distribuir el pago inicial durante el proceso de construcción, la capacidad de ingresos sigue siendo uno de los principales desafíos para obtener posteriormente un financiamiento hipotecario.

Así lo explicó Carlos Bonilla, gerente general de CBS Developments, al detallar cómo funciona el esquema utilizado por los desarrolladores.

“Básicamente uno pide un 5% de separación para firmar contrato con los compradores, o sea, los desarrolladores, después del otro 15% que falta, eso se paga durante el proceso constructivo y cuando termina de completar el 20%, pues el banco le presta el 80% del valor de la vivienda y ahí se completa el 100%”, explicó a El Día.

Detalló que el comprador comienza con un 5% del valor de la vivienda para separarla y formalizar el contrato. El 15% restante del inicial se paga durante la construcción.

Asimismo, sostuvo que si la obra dura dos años, por ejemplo, ese 15% se divide entre los 24 meses del proceso, lo que permite al comprador distribuir el esfuerzo económico en cuotas mensuales.

También, añadió que cuando completa el 20% del valor de la propiedad, el banco financia el 80% restante.

Para una vivienda de aproximadamente RD$4.32 millones, el análisis de Bonilla un financiamiento bancario de alrededor de RD$3.11 millones, tomando en cuenta los supuestos establecidos en el documento.

Comunicó que con un préstamo de RD$3.11 millones, a una tasa de interés del 8% y a 30 años, la cuota mensual estimada rondaría los RD$22,800.

“Si se toma como referencia que el pago de la vivienda no debe superar el 35% de los ingresos familiares, el hogar tendría que generar aproximadamente RD$65,000 mensuales para asumir esa cuota”, resaltó el ingeniero.

Los datos muestran que no todas las familias que buscan una vivienda de bajo costo necesariamente califican para comprarla.

El análisis de CBS Development señala que los hogares ubicados en los tres primeros quintiles de ingresos, que representan alrededor del 60% de los hogares, se encuentran por debajo de ese nivel de ingresos.

Mientras que el cuarto quintil se aproxima al monto requerido, mientras que los hogares de mayores ingresos tienen una mayor capacidad para asumir una cuota de este tipo.

Un punto importante para Bonilla es que la tasa de interés tiene un peso importante en esta compra.

Señala que con una tasa del 7%, la cuota estimada bajaría a unos RD$20,678 mensuales y el ingreso familiar requerido sería de aproximadamente RD$59,100.

En tanto, con una tasa del 6% esta descendería a unos RD$18,650, reduciendo el ingreso necesario a cerca de RD$53,300.

De acuerdo con el análisis, pasar de una tasa del 8% al 6% podría reducir la cuota en alrededor de un 18%, haciendo que el financiamiento sea más accesible para hogares que actualmente quedan fuera por su nivel de ingresos.

Igualmente, reveló que el acceso a la vivienda de bajo costo no depende únicamente de la capacidad del comprador.

Agregó que los desarrolladores deben asumir gastos como la adquisición de terrenos, permisos, licencias e infraestructura antes de que los proyectos comiencen a generar ingresos.

Por esta razón, CBS Development plantea mecanismos de financiamiento para construcción que permitan cubrir parte de la infraestructura, establecer períodos de gracia y agilizar los desembolsos conforme avance la obra.

El análisis también señala que la obtención de permisos y la consolidación de la titularidad de los terrenos pueden extenderse por más de un año, generando costos financieros que terminan impactando los proyectos.

Entre las propuestas planteadas se encuentran bonos iniciales diferenciados según el nivel de ingresos, de modo que las familias con menores recursos reciban un mayor apoyo.

También se plantean bonos de entre 10% y 15% del precio de la vivienda para hogares con ingresos de RD$40,000 a RD$70,000, además de subsidios a las tasas de interés y garantías estatales.

Otra propuesta es actualizar el tope de precio de las viviendas de bajo costo conforme aumenten los costos de construcción, para evitar que el incremento de materiales y otros gastos reduzca la oferta disponible en este segmento.